Zeytinburnu Apartman Dönüşümü

Bağlam

Zeytinburnu’nda, ana caddeye yakın köşe parselde altı katlı bir apartman. On dört daire, on bir kat maliki. Bina yetmişli yılların sonunda, bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış; kolon kesitleri güncel standardın altında. Kat malikleri riskli yapı raporunu almış, müteahhitle kat karşılığı anlaşmak yerine inşaatı kendi kaynaklarıyla yaptırmaya karar vermişti. Kat maliklerinin çoğu binada uzun yıllardır oturan aileler; mahalleden ayrılmak istemiyorlardı.

Sorun

Kat maliklerinin elinde bütçe vardı ama proje, ruhsat ve şantiye yönetimi konusunda deneyim yoktu. Köşe parsel iki cepheden yola bakıyordu; çekme mesafeleri yeni yönetmelikte değiştiği için mevcut oturum alanı korunamıyordu. Kat malikleri daire büyüklüklerinin küçülmesinden endişeliydi. Ayrıca zemin katta iki dükkân vardı ve dükkân sahipleri inşaat süresince yaşayacakları ticari kaybı gündeme getiriyordu. Bütçenin kendi kaynaklarından çıkması, her kalemin şeffaf ve öngörülebilir olmasını zorunlu kılıyordu; sürpriz maliyet, sürecin durması demekti.

Çözüm

Rölöve ve zemin etüdünün ardından, kaybedilen oturum alanını çatı katında ve bodrumda telafi eden bir kütle çalıştık. Daire planları kat malikleriyle birebir görüşülerek son haline getirildi; her daire için üç boyutlu görselleştirme paylaşıldı. Zemin kattaki dükkânlar cadde cephesinde daha geniş vitrinle yeniden konumlandı. Ruhsat süreci belediyeyle iki düzeltme turunda tamamlandı. Şantiyede taşeron seçimi ve hakediş kontrolü bizde kaldı; kat malikleri her ödemeyi onaylı hakediş üzerinden yaptı. İnşaat öncesinde ayrıntılı bir metraj ve maliyet tablosu hazırlandı; taşeron teklifleri bu tabloya göre alındı. Kat malikleri arasından seçilen üç kişilik bir temsil kurulu, her ay şantiyede ilerlemeyi yerinde gördü. İç mimar ekibimiz ortak alanlar, giriş holü ve merdiven kovası için sade, dayanıklı bir malzeme seti hazırladı.

Sonuç

Apartman on beş ayda teslim edildi. Daireler ortalama yüzde altı büyüdü, her daireye kapalı otopark ve depo eklendi. Dükkânlar yeni cephesiyle eski kiracılarına geri döndü. Kat malikleri müteahhide kat vermeden, kendi bütçeleriyle ve denetimli bir süreçle binalarını yeniledi. Toplam maliyet, başlangıçta hazırlanan tablonun yüzde beş sapma sınırı içinde kaldı.