Kentsel dönüşüm, kat maliki için önce bir karar, sonra uzun bir takip işidir. Binanız 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli çıkarsa önünüzde rapor, toplantı, sözleşme, proje, ruhsat ve inşaat adımları vardır. Biz bu adımların her birinde masanın sizin tarafında otururuz; her aşamayı yazılı ve anlaşılır biçimde önünüze koyarız. Karar sizindir; bilgi, takip ve denetim bizden.
Kat maliki ne imzaladığını anlamadan imza atmamalı; biz her adımı önce anlatır, sonra yaparız.
Riskli yapı tespiti
Sorumlu Beyoğlu Mimarlık + lisanslı kuruluşSüre 2 ila 4 hafta
İlk adım binanın gerçekten riskli olup olmadığını öğrenmektir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Başvuru için bir malikin talebi yeterlidir; tapu ve kimlik fotokopisiyle süreç başlar.
Lisanslı kuruluş binaya gelir, taşıyıcı sistemden beton numunesi alır, donatıyı tarar, zemin ve yapı bilgilerini toplar. Bu ölçümler yönetmelikteki hesap yöntemine göre değerlendirilir. Biz bu ziyareti organize eder, hangi dairelerden numune alınacağını kat malikleriyle önceden konuşuruz.
Tek malikin başvurusu yeterli
Karot ve donatı taraması yerinde yapılır
Ücretsiz ön değerlendirme ile başlar
Riskli yapı raporu
Tespit sonucu bir rapora bağlanır ve ilgili il müdürlüğüne sunulur. Rapor onaylanırsa binanız tapuda riskli yapı olarak şerh edilir ve durum bütün maliklere tebliğ edilir. Bu tebligat, sürecin resmi başlangıcıdır.
Tebligattan sonra maliklerin rapora itiraz hakkı vardır; itiraz belirli bir süre içinde yapılır ve teknik heyetçe incelenir. Rapor kesinleştiğinde bina için tahliye ve yıkım süreleri işlemeye başlar. Biz raporu sizinle satır satır okur, itiraz edilip edilmeyeceğine sizin karar vermenizi sağlayacak teknik açıklamayı veririz.
Rapor onaylanınca tapuya şerh düşülür
İtiraz süresi tebligatla başlar
Raporun sade Türkçe özetini yazılı veririz
Kat maliki toplantısı
Riskli yapı kararı kesinleşince malikler bir araya gelir ve binanın nasıl yenileneceğine karar verir. 6306 sayılı Kanun’un güncel halinde karar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Toplantı noter aracılığıyla çağrılır, kararlar tutanağa bağlanır.
Toplantıya hazırlıksız gidilmez. Biz toplantıdan önce her malike bir özet dosya veririz: mevcut bina bilgileri, olası proje seçenekleri, paylaşım modelleri ve takvim. Toplantıda tarafsız bir teknik anlatım yapar, sorulara yerinde cevap veririz. Karara katılmayan malikler için kanunun öngördüğü yol da açıkça anlatılır.
Noter çağrılı, tutanaklı toplantı
Her malike toplantı öncesi özet dosya
Seçenekler tarafsız anlatılır
Müteahhit anlaşması
Toplantıda karar alındıktan sonra sıra sözleşmeye gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, teminat, malzeme listesi ve kira desteği gibi başlıklar açıkça yazılmalıdır. Sözleşme noterde imzalanır.
Biz müteahhit değiliz; kat maliklerinin mimari ve teknik danışmanıyız. Teklifleri aynı ölçüte göre karşılaştırır, teknik şartnameyi ve malzeme listesini hazırlar, sözleşme taslağını avukatınızla birlikte gözden geçirmeniz için yorumlarımızla teslim ederiz. Hukuki danışmanlık vermeyiz; teknik ve mimari tarafta sizin gözünüz oluruz.
Riskli yapıyı tahliye eden maliklere Bakanlığın belirlediği tutar ve sürede kira yardımı yapılır. Başvuru belgelerini birlikte hazırlar, süreleri takviminize işleriz.
Teklifler aynı şablonda karşılaştırılır
Teknik şartname ve malzeme listesi bizden
Kira yardımı başvurusu birlikte hazırlanır
Mimari, statik ve mekanik proje
Sorumlu Mimari ekipSüre 6 ila 10 hafta
Sözleşme imzalanınca projelendirme başlar. Önce parselin imar durumu alınır: kaç kat, hangi çekme mesafeleri, ne kadar inşaat alanı. Ardından mimari ön proje çizilir ve kat malikleriyle daire planları üzerinde çalışılır.
Mimari proje onaylandıktan sonra statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır; zemin etüdü raporu alınır. Bütün projeler aynı ekipten çıktığı için birbirini tutmayan çizimlerle ruhsatta zaman kaybedilmez. Projeleri kat maliklerine 3D görsellerle sunar, onayı yazılı alırız.
İmar durumu ve zemin etüdü
Daire planları maliklerle birlikte
Mimari, statik, mekanik ve elektrik tek elde
Ruhsat ve belediye süreci
Sorumlu Ruhsat takipSüre 2 ila 4 ay
Projeler tamamlanınca belediyeye yapı ruhsatı başvurusu yapılır. Belediye projeleri inceler, düzeltme isteyebilir; her düzeltme yeniden sunulur. Bu aşama en çok sabır gerektiren aşamadır ve süresi ilçeye göre değişir.
Ruhsat takibini biz yaparız: eksik evrak listesi, kurum yazışmaları, düzeltme turları ve harç ödemeleri tek dosyada izlenir. Kat maliklerine iki haftada bir kısa durum notu gider. Yıkım ruhsatı ve yeni yapı ruhsatı alındığında şantiye başlayabilir.
Eksik evrak ve düzeltme turları tek dosyada
İki haftada bir durum notu
Yıkım ve yapı ruhsatı takibi
İnşaat
Sorumlu Şantiye şefiSüre 12 ila 18 ay
Ruhsatla birlikte bina boşaltılır, yıkım yapılır ve yeni yapının temeli atılır. Kaba inşaat (temel, kolon, kiriş, döşeme), ardından ince inşaat (duvar, tesisat, cephe, iç mekân) gelir. Her aşamanın belediye ve yapı denetim kontrolü vardır.
Bu süre boyunca kat maliklerinin en çok sorduğu üç soru şudur: Nerede kaldık, takvime uyuyor muyuz, sözleşmedeki malzeme kullanılıyor mu. Biz bu üç soruya her ay fotoğraflı bir raporla cevap veririz.
Yıkım, temel, kaba ve ince inşaat
Yapı denetim ve belediye kontrolleri
Aylık fotoğraflı ilerleme raporu
Şantiye yönetimi
Şantiye şefimiz sahada çalışır: iş programını takip eder, iş güvenliği kurallarını uygular, malzemenin sözleşmeye uygun olup olmadığını kontrol eder. Hakediş dönemlerinde yapılan işin gerçekten yapılıp yapılmadığını ölçer.
Kat malikleri için şantiye kapalı kutu olmamalı. Belirlenen günlerde maliklerle şantiye gezisi yapar, imalatı yerinde gösteririz. Sorun çıktığında önce siz duyarsınız, sonra çözüm önerisiyle birlikte.
Şantiye şefi sahada
Hakediş kontrolü ve malzeme denetimi
Maliklerle planlı şantiye gezisi
Teslim ve iskân
Sorumlu Proje yöneticisiSüre 2 ila 4 hafta
İnşaat bittiğinde belediyeden yapı kullanma izin belgesi, yani iskân alınır. Kat mülkiyetine geçilir, yeni tapular çıkar. Daireler malikle birlikte gezilir, eksikler listelenir ve tamamlandıktan sonra anahtar teslim edilir.
Teslimle iş bitmez. Bakım planı, garanti belgeleri ve kullanım kılavuzunu bir dosya halinde veririz. Ortak alan ve bahçe bakımı için isterseniz peyzaj ekibimiz devam eder.
Binamın riskli olduğunu düşünüyorum, ilk ne yapmalıyım?
Bize ulaşın; adres ve kat sayısıyla ücretsiz ön değerlendirme yaparız. Tespit için lisanslı kuruluşa başvuruyu tek bir malik yapabilir; tapu ve kimlik yeterlidir.
Bütün kat maliklerinin onayı gerekli mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun’un güncel halinde karar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayanlar için kanun ayrı bir yol öngörür; toplantıda bunu açıkça anlatırız. Oran ve sürelerde değişiklik olabileceği için güncel durumu toplantı öncesi yazılı veririz.
İnşaat sırasında nerede oturacağım, kira yardımı var mı?
Riskli yapıyı tahliye eden maliklere Bakanlığın belirlediği tutar ve sürede kira yardımı yapılır. Ayrıca müteahhit sözleşmesine kira desteği maddesi konması yaygındır. Başvuru belgelerini birlikte hazırlarız.
Süreç toplam ne kadar sürer?
Bu sayfadaki adım sürelerini topladığınızda tespitten teslime kabaca bir buçuk ila iki yıl çıkar. En değişken aşama ruhsattır. Süreler ortalamadır; binanıza özel takvimi ilk toplantıda çıkarırız.
